Investir dans l’immobilier, tout le monde croit savoir ce que c’est :
- Acheter un bien ;
- Le louer ;
- Se servir des loyers pour rembourser la
banque.
Si c’était cela la méthode, tout le monde
serait riche.
La plupart des investisseurs commettent des
erreurs qui les empêchent de rencontrer un
succès fulgurant.
Voici les 10 principales erreurs de
l’investissement immobilier.
Erreur #1
Avoir un coup de cœur
Si vous voulez investir dans l’immobilier et vraiment vous enrichir, il ne s’agit pas de vous
laisser guider par vos émotions.
Vous n’êtes pas là ni pour vous faire plaisir, ni pour succomber à un coup de cœur.
Vous êtes là pour acheter des mètres carrés, et des mètres carrés EN DESSOUS du prix
du marché.
En achetant en dessous du prix du marché, vous vous mettez davantage en sécurité : vous savez que vous pourrez plus aisément revendre vite et bien.
Pour connaître les prix au m2, ne vous fiez pas aux autres biens immobiliers en vente.
Rappelez-vous en effet qu’un bien en vente est un bien qui n’a pas encore trouvé
d’acheteur !
Le prix au m2 se trouve sur un site mis à votre disposition par le gouvernement :
https://app.dvf.etalab.gouv.fr/
Comment faire pour trouver des biens en dessous du prix du marché ?
Il faut cibler les biens à rénover, les biens pour lesquels les vendeurs sont pressés (divorce, succession), ou des biens pour lesquels le vendeur n’a plus de crédit à rembourser (il est ainsi libre de baisser son prix).
Erreur #2
Ne pas optimiser la location
Pour qu’un investissement immobilier rapporte, il faut l’acheter le moins cher possible,
et le louer le plus cher possible.
La location traditionnelle, c’est-à-dire la location nue, est la location qui rapporte le
moins !
Si vous voulez louer plus cher, vous devez penser aux autres types de location.
La location meublée rapporte plus que la location nue. C’est normal, vous créez plus de
valeur pour votre location (en lui fournissant des meubles). Il est donc normal que le loyer soit plus élevé.
La colocation rapporte aussi davantage. Si vous percevez trois loyers pour un appartement, vous gagnez plus que si vous n’en percevez qu’un !
La location de courte et de moyenne durée rapporte plus.
Beaucoup de personnes sont en déplacement et ont besoin de se loger pour quelques nuits, quelques semaines ou quelques mois. En leur rendant service, vous louerez bien plus cher qu’en louant de manière traditionnelle.
Erreur #3
Penser que vous devez mettre de l’argent de votre poche
Si pour votre premier appartement vous devez rembourser 600 euros par mois pendant
20 ans à la banque et que vous louez 500 euros par mois, votre investissement vous
coute de l’argent.
Vous avez une nouvelle charge mensuelle. Or, ce n’est pas le but !
L’investissement immobilier doit vous enrichir. Pas vous faire dépenser plus d’argent.
En faisant cela, vous vous mettez en danger, car vous ne savez pas si à l’avenir vous serez
toujours capable de payer.
De plus, en faisant cela, vous augmentez fortement votre taux d’endettement, et les
banques vous prêteront beaucoup moins facilement pour vos prochaines opérations.
Non, vous DEVEZ faire en sorte que le loyer que vous percevez soit bien supérieur aux
mensualités de crédit.
Mon conseil :
Pour une mensualité de 600 euros à rembourser à la banque, le loyer perçu
doit être de 900 euros au minimum ! C’est primordial.
Erreur #4
Ne pas négocier son compromis
Lorsque l’on décide d’acheter un bien immobilier, on fait d’abord une offre au vendeur,
souvent via l’agent immobilier.
Une fois cette offre acceptée par le vendeur, on fait un « compromis de vente » chez le
notaire.
Il faut savoir que le contenu de ce compromis se négocie.
Vous devez absolument négocier deux choses :
1. Le délai dans lequel vous devrez obtenir votre financement (sachez qu’aujourd’hui, il
sera très difficile d’avoir un financement en moins de trois mois. Si vous avez un délai
trop court, vous risquez de vous retrouver en difficulté).
2. Les « conditions suspensives » (il s’agit des conditions dans lesquelles vous pouvez
renoncer à acheter le bien. La principale est la non-obtention du crédit bancaire, mais
vous pouvez mettre ce que vous voulez. Vous pouvez par exemple demander à ce que telle ou telle réparation soit effectuée par le vendeur avant la vente.
Erreur #5
Eviter de passer par une agence immobilière
La tentation peut être grande, notamment afin d’économiser les frais d’agence, de faire
un achat directement auprès du propriétaire.
Ce n’est pas toujours une bonne idée. Voici pourquoi.
L’agent immobilier a, en principe, plusieurs biens à vendre. Il n’a pas de raison particulière
de vous orienter vers un bien moins bon que les autres.
Du moment que vous achetez un bien chez lui, il est content.
En revanche, le vendeur veut vendre son bien, il n’en a qu’un seul, il va donc vous le
présenter de manière moins neutre.
Sachez surtout que l’agent immobilier est du côté de l’acheteur.
En effet, c’est la décision de ce dernier qui lui fait toucher sa commission.
L’agent immobilier veut donc que la vente se fasse, et il peut vous aider à faire baisser le
prix.
Il va vous dire jusqu’où le vendeur est prêt à descendre, et il va tout faire pour lui faire
accepter votre offre, en mettant en avant son professionnalisme et « l’état du marché ».
Le vendeur lui fera plus confiance qu’à vous.
Les vendeurs font toujours trop confiance aux agents immobiliers. Retenez-le pour le
jour où vous vendrez.
Erreur #6
Ne pas prendre 2 notaires
Une vente immobilière se fait forcément devant notaire.
La plupart du temps, le vendeur a son notaire.
Mais rien ne vous empêche de prendre aussi VOTRE notaire et de laisser les deux notaires échanger entre eux.
C’est même fortement recommandé.
Cela ne coute absolument pas plus cher.
En en faisant cela, non seulement VOTRE notaire protégera vos intérêts, mais en plus, vous construirez une relation de confiance avec lui pour les investissements à venir.
Pour choisir un notaire, fiez-vous à votre feeling. Vous êtes son client. Si vous ne le sentez
pas, s’il n’est jamais disponible, allez simplement voir un autre notaire.
Erreur #7
Se contenter d’un refus bancaire
Lorsque l’on fait de l’investissement immobilier, le REFUS de la banque est la norme.
C’est obtenir un financement qui est l’exception.
Vous ne devez surtout pas renoncer après le premier « non ».
Vous devez aller voir plusieurs banques, en présentant toujours mieux votre dossier et
son intérêt.
J’ai fait jusqu’à 17 agences bancaires différentes pour finalement obtenir un « oui ». Ne
lâchez pas !
A noter : vous pouvez aller voir des agences différentes de la même banque. Le financement est aussi une affaire de feeling entre un banquier et son client.
Erreur #8
Ne pas prendre en compte les frais divers
En tant qu’investisseur, vous encaissez le loyer et vous remboursez la banque.
Mais il ne faut surtout pas oublier de prendre en compte les frais divers dans vos calculs
permettant de juger de l’intérêt d’un investissement.
Ces frais divers sont :
• La taxe foncière
• Les charges de copropriété non récupérables
• Les frais de gestion (si vous confiez la gestion de votre bien à une agence)
• L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
• L’éventuelle assurance loyers impayés (cf. erreur #10)
• Les impôts
Erreur #9
Ne pas penser à la fiscalité
La fiscalité est aussi importante que l’investissement lui-même !
Une fiscalité non adaptée peut ruiner un bon investissement.
La fiscalité dépend de votre situation personnelle mais aussi du type de location que vous envisagez (location meublée ou location nue).
Il est donc indispensable de vous renseigner auprès d’un professionnel.
Erreur #10
Ne pas prendre d’assurance loyers impayés pour son locataire
Un locataire qui ne paie pas : c’est le cauchemar de tout investisseur.
La procédure d’expulsion prend deux ou trois ans.
Si vous n’avez pas la capacité financière de faire face, pendant 2 ans, à une absence de
loyer, vous serez en difficulté.
Pour éviter cela, vous devez impérativement toujours prendre :
• Soit une assurance loyers impayés
• Soit un garant solvable
Une assurance loyers impayés doit être souscrite AVANT que le locataire ne prenne
possession de l’appartement.
Elle coûte en général 3% du montant du loyer.
Il y a des critères (souvent le loyer ne doit pas dépasser 40% des revenus du locataire).
Mais en cas d’impayé, c’est l’assurance qui vous paie, durant toute la durée de la procédure d’expulsion. Vous dormez sur vos deux oreilles.
De plus, une telle assurance vous met beaucoup plus à l’aise dans vos rapports avec votre locataire : vous êtes protégé et par conséquent beaucoup plus libre de dire « non »
comme bon vous semble, sans subir la menace de cessation de paiement du loyer.
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