Immobilier : quelles sont les clés pour une reprise en 2024 ?

Source : Le Figaro Immobilier

Evolution des prix, des taux, conditions de crédit, politique du logement…Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis et Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA, livrent leurs pistes pour relancer le secteur.

Immobilier : quelles sont les clés pour une reprise en 2024 ?

Quels seraient les ingrédients d’un marché immobilier sain ?

Cécile Roquelaure : "De la sérénité, de la stabilité. Un marché dans lequel on peut se projeter à long terme, imaginer demain, que ce soit pour les acteurs professionnels comme pour les particuliers. L’essentiel d’un bon fonctionnement, c’est de la stabilité dans les dispositifs fiscaux, dans l’accompagnement, dans les taux de crédit et dans les prix de l’immobilier."

Eric Allouche : "Un marché sain est celui où les particuliers peuvent acquérir de l’immobilier dans de bonnes conditions. Dans lequel, ils ont la capacité de pouvoir devenir propriétaire. C’est de la stabilité avec des prix qui sont en phase avec la réalité. Or, aujourd’hui, les prix ne baissent pas suffisamment."

Où en est la production de crédit ?

Cécile Roquelaure : "L’année 2023 a connu une très forte contraction, de – 30 à – 40 % par rapport à 2022. Il a fallu attendre 6 à 8 mois sur certains critères pour retrouver un peu de normalité dans l’accès au crédit mais aussi dans les taux de financement."

Comment évoluent les taux d’intérêt ?

"Après la tendance baissière depuis 2014/ 2015, nous avons atteint l’an dernier, un pic sur les taux avec une moyenne à 4, 35 % pour une durée de prêt sur 20 ans. Selon les profils, certains dossiers dépassaient même les 5 %. En deux ans, les taux ont été multipliés par 4. L’impact a été très fort sur la capacité d’emprunt."

La situation s’arrange-t-elle ?

"Indéniablement, on note une forte évolution. Certaines banques avaient quasiment arrêté de prêter. Le taux d’usure s’est amélioré et les contraintes du Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF), légèrement desserrées. On retrouve une offre qui se densifie. Il y a plus de concurrence et donc un effet sur les taux. En décembre, il y a eu une baisse de 100 points de base pour les banques. Le cumul des deux a permis une légère baisse des taux qui est effective depuis ce mois de janvier. Une banque sur deux qui baisse ses barèmes, c’est du jamais vu depuis 2 ans et demi. Cela constitue une excellente nouvelle."

Un gain de pouvoir d’achat immobilier

Prenons l’exemple d’un couple qui gagne 4 000 euros par mois, cela représente quasiment 3 500 euros de pouvoir d’achat en plus. Et ce, en l’espace d’à peine un mois. Les taux se situent aujourd’hui à 4, 20 % en moyenne. Certaines banques prêtent même à 110 %.  C’est le signe du retour de la confiance, de l’accompagnement et notamment des solutions pour les primo-accédants.

Cet optimisme est-il partagé ?

Eric Allouche : Je ne serais pas aussi optimiste car ce n’est pas ce que j’entends sur le terrain. En 2023, il y eu beaucoup de difficultés avec des banques qui ne prêtaient pas, ou peu. Si l’on ajoute la forte hausse des taux d’intérêt qui a rogné le pouvoir d’achat des emprunteurs. Certes depuis janvier 2024, on voit quelques signes d’amélioration. Mais il faudrait que les prix de l’immobilier qui restent élevés, baissent davantage.

Des réticences à baisser les prix

La demande demeure présente avec les difficultés dans le neuf et le gel de nombreux programmes. La performance énergétique et les travaux font peur à certains propriétaires. De nombreux acquéreurs excluent de leur recherche des biens classés G et F, les passoires thermiques. Il faut être en adéquation avec la réalité du marché. Beaucoup de vendeurs sont toujours réticents à baisser leur prix et ils n’entendent pas toujours les professionnels. Selon les chiffres de notre réseau, la baisse des prix est de - 4, 2 % en moyenne, - 7, 1 % en Ile-de-France, - 5, 5 % à Paris (9 455 €/m2 en moyenne) notamment.

Qu’est ce qui permettrait de fluidifier l’activité ?

Cécile Roquelaure : Il reste un élément structurant, le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF) qu’il faudrait mettre en pause. Certes, le système a fonctionné dans le passé mais aujourd’hui, laissons les banques faire leur métier et limitons les contraintes aux investisseurs et aux primo accédants en regardant le reste à vivre. Il y a la pénurie de l’offre dans le neuf, la difficulté à trouver des biens. Les Français ont besoin avant tout de se loger.

Eric Allouche : Il y a une Insuffisance de logements, de stocks notamment de neuf et une forte pénurie de locations. La priorité, c’est avant tout le besoin de se loger. Si des mesures ne sont pas prises rapidement, les problèmes vont s’intensifier. Je pense qu’il faudrait revoir, aménager le calendrier de la rénovation énergétique en concertation avec les professionnels. D’autres part, les aides devraient être plus lisibles. Evitons que trop de logements sortent du parc locatif. C’est en ce sens qu’il faut mener une véritable politique du logement. C’est le logement des Français qui est concerné, d’où notre inquiétude.

Cécile Roquelaure : c’est un vrai problème, notamment pour les jeunes générations de ne pas trouver de logement. Cela risque de s’aggraver dans le temps.  Il faut développer les secteurs, donner de la vie dans les territoires. Je regrette les modifications apportées au prêt à taux zéro excluant la maison individuelle. La politique du logement ne peut être menée à court terme.

Eric Allouche : Tout ce qui peut inciter à investir dans l’immobilier va dans le bon sens. Il ne faut pas voir cela comme un avantage fiscal et un coût pour l’Etat. Je rappelle que l’immobilier avec les taxes rapporte 90 milliards d’euros. Produire du logement donne du travail a beaucoup d’entrepreneurs et cela créé de la richesse pour notre pays. Il faut soutenir davantage les primo accédants et penser au locatif. Réglons le problème à la racine.